家賃値上げ交渉は成功するか！？管理会社との打合せを終えて初めての挑戦を決意！

「家賃は、年々、低くなるもの・・・」

「新築の家賃が一番高い時の家賃収入だ・・・」

というのが、不動産投資をする上での家賃収入の一般常識です。

でも、実態はある都心の一部エリアでは家賃の値上げが相次いでいます・・・。

 

今日は、先日管理会社との打ち合わせ内容について、一部始終をご紹介します。

定期的な管理会社との面談

私は都内の区分マンションを４戸所有しています。

その管理は、管理会社にお任せしています。会社員なので、「ほったらかし」で運用したいからです。

基本的に、普段自分が対応することはありません。

 

そして先日、管理会社の方と年に２回の定期面談をしてきました。

面談と言ってもこのような打ち合わせです。

1. 現在の物件返済シミュレーション状況について（現状確認）
2. 現在の不動産動向（情報収集）
3. 今後の物件の運用の方向性（計画策定）

 

１．現在の物件返済シミュレーション状況について（現状確認）

私は、年に2回、100万円ずつローンの繰り上げ返済をしています。

年間合計200万円の繰り上げ返済となりますが、内100～150万円は不動産の家賃収入等のキャッシュフローで返済しています。

給料からの自己資本金は、年間50万円～100万円です。

（税金によっても変わってきますね・・・）

今のところ、手元に余剰資金を持ちつつ、順調に目標金額を繰り上げ返済しています。順調にいけば15年後には全部の物件を完済する見通しです。

一つの物件を返済が完了すれば、その物件の家賃をまるまる次の物件の返済に充てられるので、資産形成のスピードがぐっと早まります。

自己資金をもっと投入して早く返済することもできますが、あえて自分の手元に流動資産として残しておきたいと思っています。

物件を売却したり、買い増しすることは、世の中の情勢を見ながらどちらでも対応できるように準備しています。

２．現在の不動産動向

面談の時に、プロである不動産管理会社から、情報を収集します。

• 現在の売買状況（価格・量）
• 現在の購入層
• 都市開発状況

などなど、あらゆる内容を質問攻めにしてしまいます笑。

不動産って、どうしても素人に入ってくる情報が限られているのが、難しいところです。

全体の不動産の数字は、マスコミが提供するニュースや雑誌、ネットでもありますが、それは、株全体のことを聞いているくらいばっくりとしたもので、あくまでも全体像のことを言っています。

また、不動産って、大金が動く関係もあり、あえて変な情報を流し、不安をあおったり、儲けられると錯覚させるような業者が多いのは事実です。

でも、生きた情報をキャッチするのは、絶対に人から人へじゃないと出てこないのです。

ちなみに、現在、私のテリトリーの都心区分マンション事情では、まだまだ価格が高いまま下がらないです。

そして、利回りの良い物件は、中々出回らなく、出てきたら、他の人が順番待ちしているので、優先的にそちらに流される状態になっています。

買いたい需要に対して、売れる物件である供給がすごく少ないです。

 

３．今後の物件の運用の方向性

今後、今の物件をどうしていくかの運用の方向性を管理会社と合わせます。

今、私が持っている物件のエリアでは、新築マンションの高騰化がすさまじい勢いです。

その中の物件の１つで、今年、入居者の更新が発生する物件があります。

そのタイミングで、家賃の値上げを通知しようと思っています。

というのは、この物件、月々のキャッシュフローは黒が出ているものの、同じマンションの同じ間取りの部屋と比べても低い家賃設定になっています。

また、同じエリアのマンションと比べても低い家賃となっています。

これは、この物件が新築時の家賃設定のままだったため、周りの高騰する家賃に見合わなくなってしまいました。

ちなみに、金額目標は、月々１万円～１.５万円のUPを予定しています。

 

 

 

 

まとめ

家賃というと、「だんだん下がるもの」というのが常識だと思います。

ただ、最近は、新築物件価格が高騰しています。そのせいもあり、新築物件の家賃は高く募集されます。

そうなると、エリアによっては中古の物件の家賃も上がってきます。

また、インフレの状況によっても、家賃は上がります。

ただ、これは本当限定的な人気エリアだけです。