家賃の値上げ交渉終結。目標は一万円だったけど、結果は敗退…

先日、私が所有しているマンションの契約更新があり、家賃値上げ交渉を行いました。

 

正直、こういう裏話を書いても良いものか悩みましたが、このブログでは私の不動産投資の実態をそのまま読者の方に伝えたいなと、思い切って書いてみました。

 

あきんこ
 ドキドキ…

 

↓値上げ交渉の決意表明の記事です。

家賃値上げ交渉は成功するか!?管理会社との打合せを終えて初めての挑戦を決意!

2018.01.20

 

家賃の値上げ交渉の理由

 

私は東京都23区に区分マンションを所有しています。

その中の一つは、現在、毎月のキャッシュフローはそこそこ出ていて黒字ですが、

  • 周辺の資産価値、家賃相場が上がっている
  • ずっと新築時の家賃設定で低いままだった
  • 家賃が低いと物件価値も下がってしまう

 

この3点から、今回、契約更新時の家賃値上げ交渉に踏み切りました!

あきんこ
入居者さんには申し訳ないけど、時代に合った価格帯でご提案・・・!
ぴよぽん
頑張れ!

 

結果は、3000円の値上げで交渉成立…!くぅ。まぁ、妥当かな・・・

 

結論から言いますと、値上げ交渉の結果、月々3000円の家賃アップとなりました。

年間キャッシュフロー36,000円アップです。(2~3%増)

まぁ、今まで住んでいた方が継続して住んでいただけるので、妥当な金額かなという気もしています。

居住者の方にとっては、法人契約で会社がいくらか負担しているとはいえ、ただの固定費増になるわけですからね。

 

家賃値上げ交渉が認められる理由

 

オーナーが入居者に家賃の値上げを申し出るには、借地借家法第32条1項に記載されている3つの条件のいずれかを満たすことが必要です。

 

  1. 土地や建物の租税等の増加によって、土地や建物の価格が高騰、現在の家賃が不相当となった場合
  2. 経済事情の変動により、現在の家賃が不相当となった場合
  3. 周辺の類似物件の家賃と比べて、不相当となった

 

簡単に言うと、

  • 税金の増加によって建物の価格が上がる
  • 物価が上がる
  • 周辺の類似物件と比べると安価になった

のどれかに当てはまれば値上げの正当な理由になります。

今回の私のケースは、3が当てはまります。

 

家賃値上げ交渉の背景

 

ちなみに、私は管理会社を間に入れているため、家賃交渉など窓口はすべて管理会社の担当の方が対応してくれます。

忙しくて電話連絡ができない会社員にとっては、管理会社の存在は大きいですね。本当に何もしなくて良いので、ありがたいです。

 

STEP1:最初に提示した額は1.5万円アップ

周辺相場に合わせた家賃でしたが、最初に提示した額は、現行家賃のプラス1.5万円でした。

私の所有物件は、新築時の家賃設定をずっと引きずってしまっていたのですが、周辺物件は少しずつ家賃をあげていっていたので、差がついてしまいました。

今回の提示方法は、他の周辺物件の価格を提示して、現在の家賃が安価であることを伝え、こちらの要望する金額を提示します。

管理会社からは入居者に対して退去できるタイミングも考え、2ヶ月前に打診してもらいました。

これは不動産の管理会社からご提案いただいた価格だったのですが、正直厳しいのでは…?と思いつつも、一旦、その金額でご提示していただきました。

 

STEP2:そこから2ヶ月、連絡来ず…

 

回答期限は2ヶ月だったので、待っていましたが、入居者の方からは一切連絡がありませんでした。

 

STEP3:回答期限の日

家賃値上げの提示をしてから2ヶ月後の回答期限の日にようやく連絡がきたのですが、

  • 「家賃は3,000円アップでお願いしたい」

とのこと。

結局、色々連絡を取りながら1万など交渉を間に挟みましたが、更新日のこともあり、早く決着つけたいこともあり、入居者の提示価格の3,000円で合意することにしました。

 

もしかしたら、入居者は他の物件を探したけど、今のグレードで引っ越せる良いところが見つからなかったのかもしれません。

 

法律では、入居者に有利になっているため退去してもらえるのは難しい

「家賃に折り合いつかなければ、退去してほしいな」というオーナー側の気持ちと、「家賃はなるべくあげずに、そのままここに住みたい」という入居者の気持ちがぶつかるのですが、法律では入居者に不利にならないよう、有利な制度になっており、簡単に退去という話にはなりません。

なので、ここは変に揉めないよう、早めに妥結する選択を取りました。

 

あきんこ
 こういった駆け引きの空気を読む、、、むむ

 

ぴよぽん
 押しすぎても良くないね

退去を覚悟した上で家賃値上げ交渉をする

今回、私はちょうど入居者の流れも活発な時期だったため、退去を覚悟し、値上げ交渉の選択がとれました。

ただ、今回はそのまま契約更新していただき、満額ではなくても多少家賃を上げられたのは有り難いことだと思います。

でも、実際に折り合いがつかなかったり、不信感を抱いて、退去されることもあるので、次の入居者が見込める場合に限って交渉した方がよいですね。

実際、家賃の値上げが実現するのは入居者が入れ替わるタイミングがベスト

今回、現行の入居者に家賃値上げ交渉をしましたが、通常は、入居者が退去し、その後、家賃を上げて入居者募集するのが一般的でトラブルもなく安心です。

あきんこ
 そっちの方がお互い納得できるね!

 

ただ、欲張って誤った高い家賃設定をしてしまうと、入居希望者が来ないので、価格設定は大事ですね。

ぴよぽん
欲張りすぎも気を付けよう!

 

まとめ

 

とりあえずは、今の物件の資産価値を上げるべく、家賃を上げてキャッシュフローを増やしました。

こういったことができるのも、やっぱり立地重視な物件だったこととマンショングレードも大きいポイントだったかなと思います。

都心の中古物件は堅いなぁと思います。

私もちょこちょこ勉強がてら物件を見回るのが好きですが、都内中古マンション投資の無料出張相談などで物件見せてもらっても勉強になりますね。

 

前回、異なる物件ではありますが、空室が発生したときの話です。

初めての空室発生!でも空室期間は0日。その理由は?募集~入居の流れ教えます

2017.06.18

 

 

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