初めての空室発生!でも空室期間は0日。その理由は?募集~入居の流れ教えます

こんにちは、あきんこです。

私は不動産投資で、ワンルームマンションを4区分、所有しています。

そして、先日、初めて退去の連絡を受けました。

あきんこ
ひゃぁ~!どうする!!

その日は突然に!管理会社から入居者の退去連絡がきた!

 

私たち夫婦が所有する4区分のうち1区分、入居者から退去連絡がきたとの管理会社から連絡がありました。

 

あきんこ
メールでの連絡がきました。

 

退去の連絡は1か月前に通知することが契約内容となっており、通知がきたのは、退去する1か月前でしたので、日にちはまだあります。

 

ぴよぽん
その時、あなたはどうする!?

 

 

まずは、募集する家賃の確定

 

不動産の管理会社と募集する家賃の話をします。

あきんこ
不動産の管理会社は、大事なパートナーです

 

ぴよぽん
空室時の募集活動や、年に何回も面談してフォローしてくれたり、返済シミュレーションとか相談にのってもらえるよ!

 

一気に同じマンションの中で、4室ほど空室になりました。

 

あきんこ
6月のよくない時期に一気に同じマンションの部屋が空室って怖い! 

 

と思っていました。

 

実際には、管理会社がそれぞれ募集している家賃をネットで調べてくれて、妥当な価格として、新築時の家賃設定と同額だった前回入居者の家賃価格を提案してくれました。

 

私たちは、以前の家賃であればキャッシュフローもプラスで出ていたし、家賃に不満はなかったので、提案受けた家賃でOKしました。

 

ぴよぽん
応募する家賃確定!

 

あきんこ
応募あるかな~ドキドキ!

 

実際の退去は早く、退去連絡から2週間後にその入居者は退去してしまいました。

そして、業者に部屋のクリーニングをしてもらいました。

 

クリーニング後の内見

 

お部屋をクリーニングした後、管理会社から内見しますか?と提案をいただきました。

 

あきんこ
実は、部屋を購入したとき、オーナーチェンジだったので、外見までは見たけど、部屋の中まで見ていなかったのです。

 

ぴよぽん
気が利くね!

 

このマンションは築8年ですが、8年とは思えない綺麗で管理が行き届いたマンションでした。

 

あきんこ
エントランスも豪華! 

 

あきんこ
部屋の中も新築同然!

 

このマンションは、良い素材を使っている建物なので、築年数がたっていても、新築同然の綺麗さを保てるのです。

 

ぴよぽん
資産価値を保つには大事なポイントだね!

 

入居者希望の声がきた!入居者の確定!

 

そこから、2-3日後に、管理会社から入居を希望する人が現れたとの連絡をいただきました!

そして、3人出てきたので、一旦、募集は止めてもらいました。

一番バッターは、中小企業(建築会社)の社員さんで法人契約です。

二番バッターは、大手企業(通信系)の社員さんで個人でのお申込みです。

三番バッターは、大手企業(社宅代行会社)から申し込まれた法人契約でした。

 

あきんこ
東京はやっぱり社宅色が強いなぁ~

 

ぴよぽん
審査も終わり、一番バッターの入居者に確定!

 

入居日の確定!空室期間はまさかの0日!

 

 

入居日は、管理会社が入居者と折り合いをつけ、確定しました。

驚いたことに、前の人の退出日の翌日が新しい人の入居日となりました!

 

あきんこ
家賃の支払いが発生しない日はでませんでした!

 

管理会社に聞いたら、3番バッターまで入居者希望の方がいたことから、ちょい強気で入居日を早めてもらったとのことでした。

 

実際の入居日は、1週間後です。

 

ぴよぽん
やったね!

 

あきんこ
実は、入居日が重なって家賃ダブルもらえるかも!?と思っているところはありました笑

 

ぴよぽん
欲張りな!

オーナー負担の修繕費などは発生したのか?

 

今回、初めての退室だったので、

あきんこ
修繕費どのくらいかかるかなぁ?

と、心配していたのですが、部屋も綺麗で特に床を張り替えたりする必要もなく、最低限のハウスクリーニングくらいで済んだので、初期にいただくクリーニング代でまかなうことができました。

 

あきんこ
ということは、負担0円だね!私は手間も全くかからなかった!

 

ぴよぽん
やったね!

 

信頼できるパートナーである管理会社の有難さを感じた

 

今回、こんなに早く決まったのは、私たちが不動産物件を購入し、その後も管理を任せているパートナー会社がよかったからだと思います。

 

実際、入居が決まった後、管理会社と話をしたのですが、次のことをやっていただいていたそうです。

  • 不動産の賃貸仲介業者や地場の不動産を回ったりして、物件の営業活動
  • 紹介後の報酬を仲介手数料1か月分+家賃1か月分で、2か月分の報酬を仲介業者に出すという条件にしていた(私たちが払う負担は0で、入居者からの礼金・仲介手数料を全額バックという方式)

 

ぴよぽん
仲介業者へのバックが多いことで、仲介業者の営業マンが優先的に入居者に勧めるようになるよ!

 

 

あきんこ
ありがたい~!!

 

ぴよぽん
実際自分たちでこれをやろうとすると会社員にはきついことだね!

 

今回、オーナー負担は0円で入居者の入れ替わりが実現!

 

今回、家賃も空室期間が1日たりとも発生せず、修繕費も発生せず、管理会社や仲介業者に対しても、費用が発生しないので、私のオーナー負担金額は、0円でした。

 

あきんこ
うれしい~!!

 

家賃10万円ちょいの物件にどんな人が入居するのか?!

 

今回、新築時と同等の価格で、家賃10万円ちょっとの募集でしたが、都内でもこんな高いの誰が借りるんだろう?と、思われると思います。

 

実際の入居者情報について、聞いてきました。

 

入居者の属性

  • 40歳後半男性
  • 関西からの単身赴任者
  • 役職は部長
  • 年収800万円
  • 勤務地は、物件のすぐ近く

 

 

あきんこ
40歳後半であれば、家を購入しているのでは?! 

 

と、思ったのですが、単身赴任者ということで、納得しました。

そして、単身赴任が多い企業って、わりかし大手が多いので、住宅手当や、借り上げ社宅の待遇がある会社が多いです。

 

あきんこ
高い家賃だけど、こういう層に需要ありですね!

 

まとめ

 

今回、初めて空室発生の連絡をいただいて、ドキドキでしたが、立地が良い場所だとすぐに決まってしまうということが、体感として感じられました。

 

東京都23区は、家賃が高くても、人口流入が多いので、需要は多いです。

あきんこ
正直、物件を沢山持っていたら、今回の2番バッターも3番バッターも住まわせることができたのにな笑

 

どんどん、高くなっていく都内激戦区の不動産物件ですが、良い物件を安く持つことができたら、安心できそうです。

 

あきんこ
そして、信頼できる管理会社=パートナーを見つけることが大事です!

 

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