こんにちは、あきんこです。
私は不動産投資で、ワンルームマンションを４区分、所有しています。
そして、先日、初めて退去の連絡を受けました。
目次
その日は突然に！管理会社から入居者の退去連絡がきた！
私たち夫婦が所有する４区分のうち１区分、入居者から退去連絡がきたとの管理会社から連絡がありました。
退去の連絡は１か月前に通知することが契約内容となっており、通知がきたのは、退去する１か月前でしたので、日にちはまだあります。
まずは、募集する家賃の確定
不動産の管理会社と募集する家賃の話をします。
一気に同じマンションの中で、４室ほど空室になりました。
と思っていました。
実際には、管理会社がそれぞれ募集している家賃をネットで調べてくれて、妥当な価格として、新築時の家賃設定と同額だった前回入居者の家賃価格を提案してくれました。
私たちは、以前の家賃であればキャッシュフローもプラスで出ていたし、家賃に不満はなかったので、提案受けた家賃でOKしました。
実際の退去は早く、退去連絡から２週間後にその入居者は退去してしまいました。
そして、業者に部屋のクリーニングをしてもらいました。
クリーニング後の内見
お部屋をクリーニングした後、管理会社から内見しますか？と提案をいただきました。
このマンションは築８年ですが、８年とは思えない綺麗で管理が行き届いたマンションでした。
このマンションは、良い素材を使っている建物なので、築年数がたっていても、新築同然の綺麗さを保てるのです。
入居者希望の声がきた！入居者の確定！
そこから、２－３日後に、管理会社から入居を希望する人が現れたとの連絡をいただきました！
そして、３人出てきたので、一旦、募集は止めてもらいました。
一番バッターは、中小企業（建築会社）の社員さんで法人契約です。
二番バッターは、大手企業（通信系）の社員さんで個人でのお申込みです。
三番バッターは、大手企業（社宅代行会社）から申し込まれた法人契約でした。
入居日の確定！空室期間はまさかの０日！
入居日は、管理会社が入居者と折り合いをつけ、確定しました。
驚いたことに、前の人の退出日の翌日が新しい人の入居日となりました！
管理会社に聞いたら、３番バッターまで入居者希望の方がいたことから、ちょい強気で入居日を早めてもらったとのことでした。
実際の入居日は、１週間後です。
オーナー負担の修繕費などは発生したのか？
今回、初めての退室だったので、
と、心配していたのですが、部屋も綺麗で特に床を張り替えたりする必要もなく、最低限のハウスクリーニングくらいで済んだので、初期にいただくクリーニング代でまかなうことができました。
信頼できるパートナーである管理会社の有難さを感じた
今回、こんなに早く決まったのは、私たちが不動産物件を購入し、その後も管理を任せているパートナー会社がよかったからだと思います。
実際、入居が決まった後、管理会社と話をしたのですが、次のことをやっていただいていたそうです。
- 不動産の広告代理店や地場の不動産を回ったりして、物件の営業活動
- 紹介後の報酬を仲介手数料１か月分＋家賃１か月分で、２か月分の報酬を販売店に出すという条件にしていた（私たちが払う負担は０で、入居者からの礼金・仲介手数料を全額バックという方式）
今回、オーナー負担は０円で入居者の入れ替わりが実現！
今回、家賃も空室期間が１日たりとも発生せず、修繕費も発生せず、管理会社や販売店に対しても、費用が発生しないので、私のオーナー負担金額は、０円でした。
家賃１０万円ちょいの物件にどんな人が入居するのか？！
今回、新築時と同等の価格で、家賃１０万円ちょっとの募集でしたが、都内でもこんな高いの誰が借りるんだろう？と、思われると思います。
実際の入居者情報について、聞いてきました。
入居者の属性
- ４０歳後半男性
- 関西からの単身赴任者
- 役職は部長
- 年収800万円
- 勤務地は、物件のすぐ近く
と、思ったのですが、単身赴任者ということで、納得しました。
そして、単身赴任が多い企業って、わりかし大手が多いので、住宅手当や、借り上げ社宅の待遇がある会社が多いです。
まとめ
今回、初めて空室発生の連絡をいただいて、ドキドキでしたが、立地が良い場所だとすぐに決まってしまうということが、体感として感じられました。
東京都23区は、家賃が高くても、人口流入が多いので、需要は多いです。
どんどん、高くなっていく都内激戦区の不動産物件ですが、良い物件を安く持つことができたら、安心できそうです。
↓マンションの空室率０にする物件の選定方法です。
↓前のオーナーからチェンジする際に前の物件で発生した費用です。
↓経済的自立は大事です。
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