不動産投資物件を購入する時の自分の軸は変えない立地に関する私のルール

 

私は、投資で初めて手を出したのが、不動産投資でした。

 

投資経験も浅いので、周りからすると「なんて無謀な子なんでしょう~!」と思われたと思います。

親にも驚かれ、心配もされました。

幸いにも夫との考え方は一致していたので、周りからの様々な声がちらほらあったけれど、購入に至りました。

その際の私が自分で勉強をしてから、物件を探す上で変えなかった自分のルールについてご紹介します。

投資をするなら必ず自分の基準、ルールを持つべき3つの理由

2017.11.14

1.同じ東京都23区の中でも人口が増えている区・駅に絞って探した

 

不動産は立地が勝負!

不動産投資をするなら23区が良いという話をよく耳にします。

私は、不動産投資はド素人。

不動産は高額な投資となるので、初心者でも失敗しにくいエリアを厳選しなければならなかったのです。

そして同じ23区が良いと言いつつも、東京都の23区は都道府県の違い並みに特徴が全然違います。

23区の中でも特にトップで人口が増えている区の中で不動産投資物件を購入したかったのです。

23区の中でも人口の伸び率に違いがあります。

参考に、直近10年での区の人口増加率トップ10位です。

 増加率増加数
1位中央区134.2%3.5万人
2位千代田区124.6%1.1万人
3位港区121.5%3.9万人
4位江東区112.8%5.4万人
5位文京区110.1%1.8万人
6位台東区110.0%1.6万人
7位墨田区109.1%2.0万人
8位荒川区109.0%1.6万人
10位品川区108.7%2.9万人

 

地方の方で、東京に馴染みがないと「東京なんて全部一緒ではないか」と感じると思います。

でも、区によっての雰囲気、ターゲット層は違います。

また、もっと言うと路線や駅まで絞ります。

その駅の乗降者数も参考にします。

ターミナル駅であったり、ターミナル駅からすぐの駅であれば、
都内に勤めている激務なサラリーマンが、ターゲットになります。

例えば仕事が激務なサラリーマンは、早く帰って1分1秒でも多く寝たいと、
多少狭い部屋でも立地が良い場所に借ります。

また、ワンルームなど、一人暮らしを対象とした投資は、
外食屋さんや深夜遅くまで空いているスーパーが沢山ある街かどうかもチェックポイントになります。

自分が不動産投資をして思うのが、東京の賃料平均や土地の平均価格などは、参考程度で、あまり当てにならないということです。

東京の中だけでも、成功しやすいエリアと成功しにくいエリアが存在します。

 

2.災害が発生するリスクが高いところは避ける

不動産を購入する上で、怖いリスクが、地震・水害・火災・土砂災害などの天災です。

天災ばかりは、逃げることができないのですが、そのリスクを回避する場所を選ぶことによって、いつ起こるか分からないリスクを下げることができます。

調べ方としては、海や川からの距離や、歴史的にその土地を調べて、過去に大きな災害はなかったか、またハザードランプなどを元に地形の安全性を調べました。

 

あきんこ
 よく川や鬼などがつく地名は気を付けた方が良いと言いますね。

 

私は、不動産の物件で選ぶ際に怖かったことが空室の次に天災でした。

 

なので、物件を購入して、夜眠れなくなるような川や海の近くは、どうしても選びたくなかったのです。

「こんな条件、当たり前じゃん!」と不動産投資をする前は思うのですが、物件を探してみると分かるのですが、海の側の方が物件価格は安く、利回りの高い物件はあります。

 

正直、利回り的に魅力的な物件もあったのですが、当初に決めた自分の精神衛生上、安心できるエリアで購入するマイルールを決めていたので、泣く泣くあきらめた物件もありました。

 

東京都で、23区の人口が増えているエリアで、かつ天災の影響が限りなく少ない場所となると、不動産屋さんからも「そんな物件中々現れませんよ」と言われましたが、自分で決めたルールを伝えておくことで、的を絞ったエリアで良い物件が出たら自分に紹介してもらえます。

このお客さんには、このエリアでしか買ってもらえないからです。

 

実際、不動産投資後にふとニュースで土砂災害や川が氾濫している話を見ると、危険なエリアを選ばなくて良かったと思います。

未来のことなので、100%安心ということは、どの投資対象においてもないのですが、それでも最初から不安の種となるような投資対象は避けた方がよいですね。

 

あきんこ
 投資をする上で、安心できることは大事ですね!

 

ぴよぽん
 妥協しなくて良かったポイントだね

 

3.該当物件の付近の築年数が古い建物の賃料が極端に下がっていないエリア

私の投資の考え方として、長期で保有を目的としています。
なので、築年数が古くなった時に賃料相場が下がるというリスクを最小限に減らしたいと思いました。

意外と築年数が古い建物でも、立地がすごく良ければ、賃料が低くないことも多いです。

ましてや、今の古い建物だと3点ユニットだったり、極端に狭い造りになっていたり、今の素材・技術と比べると傷みやすいものを使っていたりするので、余計に資産価値は下がります。

そうなった場合でも賃料が極端に下がっていないかという点は大事なポイントです。

賃料の上がり下がりは、単純に築年数に比例するパターンがすべてに当てはまる訳ではないのです。

 

あきんこ
 ここ大事なポイント!

 

ぴよぽん
 単純に平均値のデータで見ると分からないね

 

まとめ

 

私の立地におけるマイルールをまとめさせていただきました。

このルールを守るのは簡単なことではなく、調べていると高利回り物件という誘惑が出てきます。

でも、ここで誘惑に負けてしまうことで、後々自分の精神的な不安と連れ添うことになります。

バブル前とバブル後から見ても下落率が低かった土地に投資をすると決めたり、最近ブームで急に高騰しているような土地には投資しないなど、自分の中でルールを決めることが大事ですね。

 

あきんこ
 不動産投資に限らず、甘い罠にハマらないよう、自分のルールは必要ですね!

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