REITではなく不動産投資を選んだ3つの理由*REITと現物不動産投資の違い*

「不動産投資じゃなくてもREITでもいいじゃん~」と、

不動産投資(現物)をやっていると、たまに言われます。

REITと現物不動産の違いと、私があえてREITではなく現物の不動産購入をした理由をご紹介します。

REITとは?

 

REITとは、「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託会社です。

Real Estate=不動産

Investment Trust=投資信託

 

もともと、アメリカで作られた仕組みで、日本での不動産に投資することを「J-REIT」と呼んでいます。

REITとは、多数の投資家から集めたお金で、不動産物件を購入し運営します。

運用する不動産物件は、それぞれの会社が決める手法に沿って、

商業施設であったり、オフィス、マンションなどの個人では中々手を出せない大型不動産の投資を行います。

 

投資信託協会より

 

 

REITのメリット

証券取引所で売買でき、現金の流動性が高い

 

REIT

株式の仕組みと同じように、証券取引所で購入することができます。

誰でも少額から気軽に購入できるというところがメリットです。

また、現金がほしいと思ったら即日でもすぐに売りに出しやすいという現金化できる流動性が高いところがいいところです。

 

現物不動産投資

物件購入までに、情報を自発的に取りにいって、調べて交渉するなどの手間がかかるのに対して、REITの場合は、お金があれば誰でも即日で購入することができます。

また、現金化するのに時間がかかります

比較的流動性が高い少額の区分マンションでも最低でも2週間~1か月程度はかかります。

あきんこ
お金がほしい!すぐ必要!という時には、REITがいいね!

 

複数の不動産への分散投資ができる

 

REIT

個人ではなかなかできない、オフィス、商業施設やマンションなど複数の不動産への分散投資ができます。

また、地域や築年数の分散もしてくれるので、幅広いリスク分散ができます。

現物不動産投資

個人で投資する場合、多数の物件に分散させるとなると、巨額のお金が必要になり、ハードルは高くなると思います。

あきんこ
個人ではなかなかできない高利回りの大型案件に投資できるのは魅力だよね

 

失敗した時のリスクが少ない

REIT

現物と違い、借金をするということがなく、全て自己資金で投資するので、失敗するリスクは、投資した資金が少なくなるという点です。

この点については、投資は余剰資金としてとらえれば、借金を背負うということはないと思います。

比較的、高配当でもあるので、大きな失敗をしたくないという人にはREITが良いと思います。

あきんこ
投資するハードルが低めですね!

REITと比較したときの現物不動産投資のメリット

あきんこ家がREITではなく、あえて現物不動産投資を選んだメリットをあげてみます。

 

今の自分の会社の信用力を使ってレバレッジを利かせられる

REIT

全て自己資金からまかないます。

現物不動産投資

唯一、銀行からお金を借りて、ひとのお金で資産形成ができるという投資という点が大きなポイントです。

自己資金を自ら貯めるのには時間がかかります。すぐに3000万、5000万、7000万と資金があれば、REITで大きな配当金や利回り率の恩恵を受けることができますが、20代だと資金もまだ少ないため、どうしてもそこまで貯めるのに時間がかかってしまいます。

その貯めている時間を待つのであれば、借りたお金で家賃収入を得て、資産形成していくという方が圧倒的に資産形成のスピードが早いと考えました。

 

あきんこ
レバレッジの借金って、怖い 

 

という考えもありましたが、

 

私は「良い借金」と「悪い借金」があると考えているので、

長期的に資産を形成していく「お金がお金を集める」借金は「良い借金」として今の自分の会社の信用力を活かして不動産投資をしました

 

あきんこ
ただ、やっぱり本業は会社員なので、負担をかけず、比較的安定する区分マンションでの投資を選びました。

 

ぴよぽん
一棟物件の方が区分より圧倒的に資産形成が早いけど、そこは手間要らずとリスクの面での安心を取ったって感じだね

 

自分の自己資金は、あえて、あまり入れずにキャッシュフローが「黒」となり、新築じゃなく中古物件を選ぶことによって、月々のキャッシュフローで自分の負担金額は発生しない物件を選びました。

 

あきんこ
頭金を沢山入れてキャッシュフロー黒になるのは当たり前だなぁと思ってしまい、あくまでも頭金を入れないでということでシミュレーションは算出しました

 

たまに毎月のキャッシュフローが赤でも買いたいという人がいますが、それは長期的に資産形成していく考え方ではなくなるので、危険な考え方です。赤だとどうしても自分の生活の身銭をきって支払う金額が発生し、健全な投資とは言えなくなるからです。

 

あきんこ
周りを見ても結局キャッシュフローがマイナスの物件を持っていると、売りに出した時に損していることが多いのです。。。

不動産投資の失敗!!搾取される人と搾取する人

2017.04.10

 

売買価格や家賃収入に工夫次第で変わってくる

 

REIT

自分で評価額の変動はできず、自分ができることとしては、

  • 銘柄選び
  • 買うタイミング
  • 売るタイミング

上記3点を自分で決めて、どのくらい利益を出せるかということです。

 

現物不動産投資

  • 物件選び
  • 買う物件価格&タイミング
  • 売る物件価格&タイミング
  • 不動産への手数料
  • 金利
  • 家賃収入を上げる工夫
  • 経費など費用
  • 給料分と合算した節税効果

 

などなど、利回り(収益)を上げる工夫が自分でもでき、

売買価格や不動産への手数料の交渉や、どの金融会社で融資を受けるか、金利の交渉するかによって、収益が変わってきます。

東京のある一部のエリアの家賃上昇の傾向がみられ、物件状況やタイミングによっては家賃を上げることもできる条件が揃ってきています。

同じマンションで、同じ間取りでも1万~2万くらい家賃差が発生している物件もあります。

あきんこ
この波にのって、家賃あげていきたいな・・・

 

実物の物件所有ができる

 

REIT

現物所有ではないので、住むことはできません。

また、上場廃止やREIT自体が倒産する可能性もあるため、そこは現物ではないリスクがある部分です。

現物不動産投資

物件が自分のものになるので、状況に応じて、自分たちが住むということもできます。

ワンルームなので、2人夫婦で暮らすには狭いかもしれませんが、どちらか一人暮らしになった時や、将来子供ができて、子供を都心のマンションに一人暮らしさせるなど、いざとなったら、住むということもできます。

ただ、現物のリスクとして震災・火災等あるので、そこは保険に入ったり、新耐震の物件を選ぶなどのリスク対策が必要です。

 

 

そもそもREITと不動産投資は比べるものではない異なる性質

今回、整理していて改めて感じたのですが、そもそもREITと不動産投資は全く別ものと分けて考えた方がいいですね。

あきんこ
同じ投資対象と思いきや、全然性質が違うことが分かります。

 

自分の目標金額・時期・投資スタンスで決めべき

当たり前の概念に戻ってしまったのですが、REITにしようかな、現物の不動産投資にしようかなと考えている人には、自分がどういった目標金額をいつまでに貯めたいかという点を考えてみるといいです。

安全性第一に、余剰資金の中で増やしたいという方には、REITをオススメします。

時間を有益に早く資産形成したいということであれば、現物不動産投資でレバレッジをきかせてもいいと思います。

 

あきんこ
自分に合う投資スタイルは人それぞれですね!

 

ぴよぽん
メリット・デメリットそれぞれだから、理解した上で選択することが大事だね!

 

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2 件のコメント

  • あきんこ様、こんにちは。

    現物不動産とJ-REIT、区分マンションと商業施設やオフィスビル、倉庫などは本当に別物ですね。

    「東京オリンピックまではイケイケじゃね?」

    と思って、昨年も第一次チャイナショック、ブリグジット、夏の原油安による円高、第二次チャイナショック、トランプショックとリスクオフによる連れ安のたびにJ¯REITのインデックスを買い向かいましたが、どうやらしくじって塩漬けになってしまうようです。どこまで下がるかJ¯REIT(泣)
    来年から18歳の人口が大きく減り始め、2025年付近に東京の人口がピークを迎えることを考えると
    もはや繰り上げ償還にならないことを祈るのみ···。J¯REIT、上場件数多すぎで、明らかに供給過剰(怒)
    日銀の金融緩和(J¯REIT買い)が減ったら、どうなることか···。

    J¯REITとは逆に、東京の投資用マンションはイケイケドンドンですねd=(^o^)=b
    みんな駅近で便利な所に住みたいのに、数は限られているのだから、人気は衰えません(価格は下がりません)ねぇ。

    • マッキーさま
      こんにちは!コメントありがとうございます!!

      いつもながら、マッキーさんの金融知識量の多さにはすごいなぁと思っています☆

      J-REIT、下がってきてますね(>_< ) 逆に今が買いだと、買い込んでる方も多いみたいです。今後どうなるかは、神のみぞ知る…ですね 区分マンションの駅近でいい物件は、すごーく限られてますよね(>_<)見つけても高かったりとか。今後ますます、格差が広がりそうですね。

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