銀行によってこんなに金利が違う!?属性や資産によって変わってくる融資状況

こんにちは、あきんこ(@AKI2016free)です。

私は夫婦でマンション区分の不動産投資をしています。

不動産投資をしていると、気になるのが銀行の金利です。

金利をいかに低くするかということが、一つの投資家のコントロールできるポイントとなります。

 

銀行によって力を入れてたり、得意・不得意の融資がある

 

私たち、個人にも融資をしてくれる銀行。

一番身近なものが、マイホームを購入する際のローンの借り入れかと思います。

 

今回は、個人向けの不動産融資での金利をみてみたいと思います。

銀行によって、実需(自分で住む用)で購入するのに力を入れている銀行、そして不動産投資のローンに力を入れている銀行とそれぞれあります。

また、アパートやマンションの一棟物件が強いという銀行や、マンション区分が強いという銀行など、それぞれに力を入れる分野があります。

 

 不動産投資ローンの審査は厳しめ

 

住宅ローンは、本人の年収や、家族の年収などの返済能力が重視されます。

不動産投資のローンの場合は、土地の価値であったり、事業の採算性・可能性から判断されます。

例えば、自己資金も少なく、キャッシュフローの赤字幅が大きかったり、今後の将来収益が見込めない土地だと判断した場合、銀行は貸し渋ることも多いです。

また物件の築年数、グレードの良し悪しというところも慎重に見る銀行が多いです。

 

ぴよぽん
銀行も返してもらえないリスクをなんとしても避けたいからね

 

融資を受ける際、まさかの電話での面接

 

私が購入するときは、低金利になったばかりの時で、銀行が融資をしたいということで、融資を受けるのも比較的ハードルが低めでした。

 

通常、融資の審査を受ける際、銀行員との面談後、1~2週間程度時間がかかり、審査が通ったかの連絡がきます。

 

属性にもよるのですが、夫が2件目の物件を購入するときは、どうしてもスケジュール調整が合わず、売り主が急いでたこともあり、まさかの銀行員との電話でいくつかヒアリングを受け、そのまま審査に通ってしまったということがありました。

 

あきんこ
不動産もビックリしてましたが、電話での審査は異例だそうです

 

ぴよぽん
1件目貸した時に面談したからその時の印象でOKが通ったっぽいね!

 

あきんこ
私の時は、2件目の審査、結構厳しかったのになぁ・・・ 

 

各銀行の特徴と金利状況

それでは、各々の銀行について特徴とだいたいの金利相場をご紹介いたします。

不動産投資用のローンは、実需(住宅用)ローンの金利よりも一般的に高い金利の設定となっています。

住宅ローンの金利は、0.3~2%程度ですが、不動産投資ローンは、一般的には2~5%と高くなっています。

ただ、土地や物件を担保にしたり、自己資金の割合を高くするなどで銀行と交渉する武器があると、金利はこれよりも低くできます。

あきんこ
友人はあれこれ条件を上乗せし、0.8%で借りている人もいます。

 

スルガ銀行

不動産と言えばのスルガ銀行です。 アパートローンを積極的にやっている銀行です。

地方の物件の金利は4.5%、東京の都心部では3.5~4.0%と結構高い金利で掲載されてました。

いずれも世帯年収700万円から融資が受けられます。

あきんこ
スルガ銀行は一般世帯に貸せる銀行だけど、ちょっと金利が高いです。

 

静岡銀行

 

静岡から首都圏に進出してきた銀行です。こちらも不動産投資をやっている人なら一度は、聞いたことあると思います。

現在、ターゲットを外資系金融マンや医者といった高収入層に絞って、高金利の資産形成ローンに力を入れているそうです。

金利水準が3.4%で、世帯年収が1000万円以上の方を対象としています。

 

オリックス銀行

金利水準は1.5%~2%です。

世帯年収700万円からの方をターゲットとしていて、保有資産などの条件も500万円以上で融資してくれるという、比較的ハードルが低い銀行です。

不動産投資を行う場合、大抵、頭金2割~3割などをいれなきゃいけないなどの条件や、資産額を提示しなければならないなどの縛りがありますが、オリックス銀行は、保有資産が最低500万円なので資金がまだあまりない若者向けでもあります。

ワンルームに関しては、オリックス銀行とノンバンクのジャックスが強いです。

 

クレディセゾン

 

クレジットカードの会社として有名ですが、クレディセゾンでも不動産投資用の融資に力を入れています。

 

私は、一回、アパート一棟購入しようとしたときは、2.1%で1億の物件を提案されました。

購入には至らなかったのですが、アパートで35年ローンで、頭金を1割もいれない状況での融資金利だったので、すごく悪くはないという金利でした。

 

あきんこ
アパートで35年ローンが組めるなんて、すごい時代だなぁ~

 

日本政策金融公庫

 

日本政策金融公庫は、政府系の金融機関となります。

若者や高齢者、女性といった層に対して、優遇して借りれる仕組みがあります。

金利水準は1.5%~2%です。

世帯年収500万円以上から借りれることができますが、貸付額が4800万円までと少ないです。

女性が最初に始める不動産投資の融資先としては、良い金融機関の一つです。

ただし、10年~20年の期間でしか貸付ができないという、期間限定なので、一般の銀行に比べると短い期間となります。

 

 

一番金利を安くするコツは、実需で住みその後、家賃収入を得ること

 

友人がやっているケースです。

アパートだと中々1棟全て自分が住むというわけにはいかないので、実需(住居)向けとしては借りれないのですが、区分ワンルームマンションであれば、自分が住むという理由も成り立ちます。

 

その際は、実需向けの金利で借りれるため、すごく安い金利となります。

一回設定してもらえれば、そのローンは実需向けの扱いとされるので、その後落ち着いたタイミングで引っ越し、人に貸せば、低金利で運営できるということです。

あきんこ
銀行をだましているようなので、あまりオススメはしませんが・・・

 

アパート向けとマンション向けの審査基準が違う理由

 

アパート・マンション一棟と区分マンションと比べると、区分マンションの方が貸付条件が厳しいとされています。

現に、夫は一人で1億円のアパートのローンはおりましたが、区分は、1人で1億円となると厳しいです。

 

区分マンションは、空室リスクが0か100となる

 

その理由としては、区分マンションの方が空室リスクが高いことが挙げられます。

アパートやマンションの一棟の場合、部屋数が多いため、全部屋空室になることは可能性として少ないという判断をされます。

それに反して、区分マンションの場合、1つの部屋に対して入居者がいるか、いないかになります。

入居者がいる場合、100%家賃収入がありますが、入居者がいない場合、0%の家賃収入となってしまい、空室リスクが高いと判断されてしまうのです。

 

土地の割合が少ないため土地価格が低い

 

アパート・マンション一棟の場合、建物の資産かちが0になっても、ある一定規模の土地が残ります。

土地の想定価値が融資の担保となります。

 

でも、区分マンションの場合、土地が狭い割合しか残らないため、土地の価値が極めて少ないです。

なので、土地の想定価値が低く、融資の担保としては厳しくなってくるのです。

 

銀行に信頼されると融資もおりやすいし、低い金利で貸してもらえやすい

 

不動産投資をやっていて、成功している人は、みんな銀行員に好かれています。

銀行に信用してもらえる人柄であったり、返済を滞らせることなく事業として成功しているというポイントが大きいと思います。

 

あきんこ
不動産投資をするにあたっては、信頼って大事ですね

 

まとめ

 

金利1つでも大きく収益の幅が変わってくるので大事なポイントになります。

資産がある人は、資産を担保にして銀行と金利を交渉できるので、有利です。

私の場合、資産もあまりなく、世帯年収も飛びぬけていいわけでもなく、金利の交渉条件が弱いのですが、比較的安い1%台で借りられました。

また、利息については、繰り上げ返済することによっても減らすことができるので、後からコントロールしていく方を選び、若い時に早めに資産形成していくという時間をとりました。

 

あきんこ
これから始める人の参考になればいいなと思います!
ぴよぽん
1%くらい差があったら、借り換えを検討してもいいかもね!

↓不動産投資をやって1年。私が感じてたことを書きました。

不動産投資を始めて1年、20代後半の女性会社員が振り返って考えること。想像と現実のギャップ。

2017.05.07

↓不動産投資とインデックス投資の相性について書いてみました。

不動産投資とインデックス投資の相性

2017.02.28

 

スポンサードリンク

関連コンテンツ

お役に立てたら、応援・シェアしていただけると嬉しいです!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。