会社員が不動産投資をするなら、インカムゲイン（賃貸収入）が大事な理由とは？

せっかく始めた不動産投資。

一棟アパート、一棟マンション、区分マンションなど、色々と種類はあるものの、共通して言える大事なポイントは、「月々のインカムゲイン」です。

表面利回りよりも実はキャッシュフローの方が大事かも・・・？

不動産投資を始めるにあたり、表面利回りを気にする方は多いと思います。

 

確かに表面利回りも大事ですが、周りの不動産投資家を見てきていて思うのが、成功するためには「インカムゲイン」が一定以上発生しているか、これにより泣く泣く不動産投資を売却しなければならず、利益もあまり出ないということになりかねません。

 

表面利回りとは？

 

表面利回りとは、年間の家賃収入から物件価格を割った金額です。

「表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100」

 

多くは、この利回りを見て、物件を探されると思います。

簡単に言うと、１年間の家賃収入で、自分の物件価格を何割、資金回収できるのかが分かります。

 

 

インカムゲインとは？

 

インカムゲインとは、不動産投資であれば、毎月入居者からいただく家賃収入から管理費・修繕費やローンを差し引いた手元に残る現金のことです。

 

このお金がプラスであれば、自分は支払うお金はないし、マイナスであれば、自分の今の手持ちから拠出し続けなければならないお金となります。

 

 

 

キャッシュフローを重視した方が良い理由➀高金利は危ない

お医者さんや大手企業のエリートサラリーマンなど、高収入の方が買われて失敗するケースが多いのが、新築アパートや新築マンションの不動産投資です。

最近物件価格も高騰してきているのにも関わらず、新築となると更に利回りも低くなります。

新築かつ高金利で購入し、実際のキャッシュフローが０円もしくは、マイナスとなる人が増えています。

マイナスでも、ローンが返済されれば老後の年金代わりになるというセールストークが多いですが、それは、あくまでも完済後の話です。

大抵、キャッシュフローがマイナスとなってしまうと、最初は毎月の支払いが苦ではなくても、ある日、子供の教育費が必要だとか、病気になり医療費が必要という理由で、それまで苦ではなかった支払いが苦に感じてしまうのです。

この人は、厳しいと判断し、途中で売ってしまい、結果収益は出ないという結果になってしまう人もいます。

こうなってしまう人の多くは、低利回りの物件を高金利のローンで組んでいる人に多いです。

金利は、表面利回りに現れませんが、金利は大事なポイントです。

 

 

キャッシュフローを重視した方が良い理由➁予期しない修繕等発生した時の貯蓄として使える

不動産は一物件違います。参考までの予想できる修繕が発生した場合の現金は手持ちに保持しておくべきですが、自分の手持ちから出すのと、今まで不動産投資で入ってきた収入から出すのとでは精神的に違います。

私は、今、不動産投資を１年半程度やっていて、空室が発生したのは１回ですが、その際、修繕費等の費用は０円でした。

ただ、今後、どうなるか分からないので、自分の手持ち現金分は残しています。

気付けば、何も手をつけていない不動産収入が入ってくる通帳の金額には、200万円を超える額が増えました。

今は特段問題はないですが、今後どうなるか分からないので、その時のためにキャッシュは保持していきます。

▼空室が発生した際の流れを書いています。

 

 

キャッシュフローを重視した方が良い理由➂出口戦略が立てやすい

キャッシュフローが出ていると、気持ちに余裕が出てくるので、焦らず冷静に出口戦略を見据えることができます。

よくマイナスのキャッシュフローの人は「早く売らないと損が大きくなる！」と、スピード重視で売りに出す価格が安くても売り飛ばしてしまう人がいます。

でも、キャッシュフローが出ていれば、自分のペースで納得いく価格で売ることができますし、何よりその物件がキャッシュフロー黒ということであれば、優良物件として、書い手もつきやすくなります。

 

キャッシュフローを重視した方が良い理由④銀行の融資もおりやすい

銀行は、物件の価値を表面利回り重視で見るのではなく、あくまでも毎月・毎年のキャッシュフローで見ます。

正確には、

「税引き後の利益」－「返済する元金」＋「減価償却費」

のキャッシュフローで見ます。

 

つまりは、マイナスのキャッシュフローだと、本職の収入から補てんしており、お金を貸す優良事業とは見られないということです。

 

まとめ

 

不動産投資において、表面利回りも大事な基準の一つではあるのですが、キャッシュフローが不動産投資を続ける上で必要なキーポイントになります。

 

よく、「保険代わりに不動産を購入しませんか？」とありますが、保険はあくまでもオプションです。

資産形成ができる上でのプラスα部分なので、保険を中心に考えたり、キャッシュフローマイナスでも老後の年金代わりに・・・と考えないことをオススメします。

 

 

 

▼不動産投資で搾取されている人と搾取する人はどんな人？

 

▼疑うべきポイントを書いてみました。

 

▼実際のセールスの話です。