一時のブームに乗っかるのは危険!?「かぼちゃの馬車」のオーナー悲鳴を上げる・・・

最近、オーナーさんから「かぼちゃの馬車がサブリースの賃料改定通知を出した!」という話を耳にしました。

 

CMを流して、勢いが増していた不動産の中でのトレンドとも言える勢いだった「かぼちゃの馬車」について感じたことを書いてみます。

 

新築一棟シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する会社がオーナーに賃料改定通知を出す

 

『かぼちゃの馬車』とは?

最近ベッキーがCMに起用されていたシェアハウス企業が運営するのが、「かぼちゃの馬車」です。

運営会社はスマートデイズ(旧:スマートライフ)で、資本金300万円で事業をスタートし、現在設立5年で21億の売上と急成長した会社です。

 

東京23区内を中心にわずか2年で500棟というスピードで、女性専用のシェアハウスを建てた脅威の会社ですね。

 

あきんこ
シェアハウスブームにのって、恐ろしい・・・

 

スマートデイズのビジネスモデル

 

スマートデイズのお仕事

 

土地・建物の売買、管理・運営をしています。

土地にて「かぼちゃの馬車」シェアハウスを建築し、投資家に売り、その後、物件を管理・運営をする業者です。

 

儲けは、仲介手数料・サブリースで儲けられる仕組みです。

 

スマートデイズから土地・建物を買うオーナー

 

オーナーは、自分の信用で銀行にローンをし、サブリースでスマートデイズ社に運用を任せているという人が多いです。

その際に、サブリース(家賃保証)の契約をする人が多いということです。

 

あきんこ
シェアハウスだから、普通のアパートより難易度高めですね・・・

 

ぴよぽん
普通のサラリーマンだったら、自分一人で運用・管理は難しいね!

 

そもそもサブリースとは?

そもそもサブリースとは、家賃を一定金額保証する契約内容で、これを管理会社とオーナーが締結することで、空室が発生しても管理会社からオーナーに家賃が支払われるという内容です。

 

一見すると、空室が発生しても安全なシステムのように思えるのですが、この家賃保証の金額は、年々改訂される可能性がある保証金額です。

 

あきんこ
それって、保証金額のようで保証金額じゃない・・・!!

 

今回「かぼちゃの馬車」の家賃保証の改訂通告が出た・・・!

今回恐ろしいのが、新築で間もないオーナーたちにも「かぼちゃの馬車」の家賃保証の改訂通告がきてしまったことです。

新築で一棟物なのに、利回りはすごく低く5%~9%程度です。

その上、スル○の高い金利で借りていたら、ちょっと心配になってしまいます。

 

「サラリーマンでも自己資金0円でいけます!」というキャッチセールスだったので、相当無理して買った人もいると思います。

 

シェアハウスの空室が多く、スマートデイズ社の運営が厳しくなってきているようなので、早めに打開策をうった方が良さそうです。

 

あきんこ
明らかに供給過多・・・

 

ぴよぽん
かぼちゃの馬車の魔法が解けたような感じだね・・・

 

考えられる解決策は・・・?

 

  • 早く売りに出して損切り・・・(シェアハウス物件はいくらで売れるか・・・)
  • サブリースは解約し、自分で運営(ハードル高め)
  • 現行物件のままシェアハウスではなく民泊など別の用途に利用(オリンピック前まで有効)
  • 思い切って改装し、少し広めのワンルームや1LDKやファミリー用の物件にして目的を変える

 

あきんこ
うーん、、、中々どれも簡単には対応できなさそうですね

 

未知の投資や業者に頼りすぎはよくない・・・

今回、空室が多くなってしまい、結果家賃保証を下げざるを得なくなったのは、

 

トレンド的なシェアハウスという未知の物件に手を出してしまったこと、

サブリース頼りにした不動産投資をしてしまったことが問題だったかなと思います。

 

あきんこ
ハロウィンの時期にかぼちゃ事件なんて・・・

 

ぴよぽん
狙っているのか!?

まとめ

 

今回は、トレンド的に急成長してしまったシェアハウス会社を見て、トレンドは危険だなということを学ばされます。

 

民泊も最初はすごく儲かる人たちが多かったのですが、最近では、供給過多の状態になりつつあったり、意外と運用面での手間暇がかかり、思ったより儲からないという話をよく聞きます。

 

今回の女性専用のシェアハウスというのも、最初は儲かっていましたが、それに追随して沢山建てられてしまうとその後の運用は思わしくなかったりします。

 

あきんこ
コアなターゲット層を狙った商売って特に難しいね・・・
ぴよぽん
トレンドや得体の知れないものには気をつけなきゃね!!

 

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1 個のコメント

  • ブログありがとうございました。サブリース業者は賃借人として借地借家法32条1項で守られているのは承知ですが、今回のは①家賃外収入を謳いながらそのスキームが機能しておらず、②賃料減額幅も極めて過大、③免責期間があったにもかかわらず募集をしていた形跡があまり見られない、④賃料保証が困難になることが明白であるにも関わらず物件を増やしていった業者の落ち度が極めて大きい、等、オーナー側も完全に泣き寝入りすることもないと考えています。特に賃料減額の協議は全くなく突然手紙を送ってくる始末ですし、そもそも9月分の賃料を10月末に減額というのは食い逃げと同じです。

    サブリース問題についての意見を出してくださる弁護士の先生方もいらっしゃいますし、皆さん、ともに勉強してうまく危機を乗り切れるとよいと思います。とはいえ、業者につぶれてもらっても困るので、誠実な話し合いができれば最高です。

    「不動産 サブリース問題の現状」三浦直樹先生(末尾5ページ目が大事です!)
    http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201408_01.pdf#search=%27%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%82%B5%E3%83%96%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%82%B9%E5%95%8F%E9%A1%8C%E3%81%AE%E7%8F%BE%E7%8A%B6%E4%B8%89%E6%B5%A6%E7%9B%B4%E6%A8%B9%27

    「サブリースオーナーの会」
    https://sublease-solution.com/%e3%80%8c%e3%82%b5%e3%83%96%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%82%b9%e3%82%aa%e3%83%bc%e3%83%8a%e3%83%bc%e4%bc%9a%e3%80%8d%e7%99%ba%e8%b6%b3/

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