よく不動産投資は投資ではなく事業だと言います。
しかし、他では不動産投資は不労所得だと言う人も言います。
この違いは何なのか。書いてみたいと思います。
目次
そもそも不労所得とは？
不労所得とは、自分が働かずにお金を得る仕組みのことを言います。
Wikiでは、不労所得の種類を次のように位置付けています。
- 預金の利息、貯金の利子
- 株式の配当
- 債券（国債、社債など）の利子
- 先物や外国為替証拠金取引の売買益
- 不動産経営（家賃等）
- 生命保険の給付金
- 年金・恩給
- ベーシックインカム
- 子ども手当・児童手当
- 雇用保険・失業保険
- 定額給付金
- 賞金付き宝くじ
- ギャンブル（競馬、競輪、競艇など）の当選金
- 各種印税
- 各種補償金
Wikiより
私は、不動産投資を始めて2年弱で空室は０％です。
こういう状態だと、不動産投資は不労所得だと思われると思います。
▼入居者が退去した時の記事です。
でも、完全に不労所得かと言われると、ちょっと違うのかもしれない。
これが私の思っていることです。
私の不動産投資の費やした作業
私が区分ワンルームマンションに投資して、実際に今まで費やした作業をまとめてみます。
物件購入前
- 購入前の情報収集・勉強（本、体験者の話、セミナー等）
- 物件検索・検討・シミュレーション
- 管理会社の選定
- 物件交渉
- 金融会社の選定・審査
- 契約
物件購入後
- 確定申告
- 退去者が発生した時に次の募集家賃を確定
- 経費等の整理・管理
- 繰上返済
- シミュレーション見直し
- 不動産の情報収集
まだ、売却したことないので、経験が乏しいのですが、これが私の費やしている作業です。
私は、物件購入後よりも物件購入前の方が圧倒的に時間を費やしました。
私は区分ワンルームマンションで、委託会社に採用募集・賃貸付けを任せているので、管理することは少なめだと思います。
不動産投資を不労所得と言っている人と、不労所得ではないと言っている人の違い
私は、周りで不動産投資をしている人とよく話したりするのですが、ここでは、実際に不動産投資をやっていて、不動産投資を不労所得と言っている人と、不労所得ではないと言っている人の差について私が感じたことを書いていみます。
アウトソース（外注）をしている人は不労所得と言う
不動産投資は、買って終わりではなく、その後、空室が発生したら、入居者募集したり、入居者からクレームがきたら、その都度対応しなければなりません。
また、修理等も発生します。
ただ、これを全て管理会社に任せると、自分は動かず、全て管理会社が対応します。
クレームも直接、入居者から自分に入るわけではなく、管理会社の方に連絡がいくので、直接クレームを聞くという精神的ストレスもありません。
ただし、デメリットとしては、管理会社に委託費を支払うことになるので、その分、収益は若干ですが減ります。
空室が多かったり、自分で運営している人は不労所得ではないと言う
まず、話してて大きいポイントなのが、空室率です。
空室が多いとまず、精神的な面で疲労がきます。
この物件は大丈夫なのか。トランプのババを掴まされたのではないか。
いつ入居者は来るのか・・・
こういったことを考えるだけで、夜眠れません。
精神的な疲労というのは、ダメージが大きいので、
不動産投資によって疲れる＝労働していると感じます。
また、体力面だと、自分で全部対応するのは、普通のサラリーマンには正直厳しいです。
いつ発生するか分からない空室が出てきた時に代理店に入居者募集の広告掲載をお願いしたり、連絡を随時取り合っていないといけないからです。
また、修理が発生した場合も早急に対応しないと入居者は逃げて行ってしまいます。
自分は会社員なので、繁忙期の時に不動産のことも対応するというのは無理と判断しました。
共通しているのが多額のお金を扱っているという認識
私は特に、不労所得かそうでないかの議論はあまり気にしていないのですが、
「不労所得＝簡単・楽」と思って、
安易に手を出してしまうことが問題だと思います。
確かに、私は購入してからそこまで稼働をかけていないのですが、とは言っても多額のお金を扱っているので、簡単には手を出してはいけないです。
また、売ってようやく最終収益が確定します。なので、みんな出口戦略を意識します。
まとめ
不動産投資は不労所得かという考え方については、
- 不労所得になるかならないかは自分次第
- 決して安易に取り組むものではなく、多額のお金を扱うということは強く意識
不動産投資もしくは、不動産事業と一口に言っても、種類はそれぞれです。
特に大きな金額を扱うだけに誰にも勧められるものではないし、安易に勧めてもいけない難しい手法です。
でも、私は、不動産投資をして見える世界が変わって、街めぐりも大好きになりました。
中古物件に住んでDIYして長く使うという観点も不動産投資をやっていたので、出てきた考え方です。
▼私があえて不動産投資を選んだ理由について書いてます。
▼不動産投資で失敗した事例について書いています。
▼銀行によって金利が変わってきます。
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