気づけば不動産投資を始めて、丸２年があっという間に経ちました。
去年、１年経った時には想像と現実のギャップについて書かせていただきましたが、２年経った今、また違った観点で感じたことについて書いてみたいと思います。
目次
不動産投資のことを考える時間が意外と少ない
これが、本当に不動産投資を始めて一番自分でも驚いているところです。
一棟物件や自己管理物件と違い、東京23区の区分マンションの不動産投資は、全く管理の手間がかからず、不動産投資のことを考える時間はごく僅かでした。
基本的に１回入居があれば、数年は住み続けてくれます。
私が不動産投資のことを考えるタイミングは、
- 空室の連絡が入る時
- 契約の更新の連絡があり、家賃交渉できる時
- 日々のニュースで不動産投資に関連する内容を見る時
- 年一回の確定申告の時
- 年に一回家賃収入・ローンの計算をする時
- 売買物件の確認
でした。
当然、買い増しや売却を考える場合は、頻繁に売買物件の確認をしますが、まだタイミング的に買い増しを考えていないことと、売却も考えていないため、頻繁には確認していません。
管理の手間がかからなかった
また、管理会社が代行して入居者との対応、募集、契約行為等の対応をしてくれるため、一切手間がかからないことが有り難いです。
２年経った今の管理をした手間と言えば、
- 毎年１回の確定申告の根拠資料の収集、取りまとめ
でした。
税理士に確定申告をお願いしているため、私がすることは、必要経費の領収書まとめや、家賃収入の通帳の記録や給料証明書を提示します。
東京23区の好立地であれば、空室の心配はおさえられ、家賃値上げ交渉に踏み切れる
私が最近挑戦したことが、家賃の値上げ交渉です。
周辺の家賃相場が上がっていて、購入する時点で既に他の部屋との家賃差が開いていました。
実際、自分が物件を購入するときは、家賃が低い方が物件の購入価格を下げやすいのですが、売る時は資産性も考えて家賃が高い方が有利ですね。
家賃の考え方は、利回り率に影響してくるので大事なポイントです。
不動産投資の利回りは、そこまで最重視するポイントではないと実感
不動産投資をする人と話す時は、「その物件利回りいくつ～？」という会話になりやすいのです。
また、物件情報にも「利回り」が載っています。
「（年間家賃収入÷物件価格）×100」
でも、実は物件の利回りだけを見て物件判断するのは違うんだなと実際にやって思います。
それは、いくら利回りが高くても、空室期間が長いと実際の年間家賃収入は下がります。
不動産を購入する前に必要な算出としては、「キャッシュフローがいくら出るのか」が重要だなと思います。
例えば、配当目的の株の利回り計算と不動産投資の利回り計算の考え方がそもそも違います。
株だと全額自分の自己資金を投入して配当金をもらうため、利回りはそのまま自己投資金に対する利回りの額となります。
でも、不動産投資だと
- 全額自己資金ではなく、
- 銀行の力を借りつつ、
- 入居者の家賃収入で返済できる
ため、自己資金に対する家賃収入およびキャッシュフローと考えると、利回りの考え方が全てではなくなります。
夫婦一緒の目標ができ、将来不安にならない未来像が描けた
労働収入だけではなく、家賃収入があるということはすごく自分にとって力になっています。
不動産投資のシミュレーションって、予め想定できることも多く、将来の計画が描きやすいです。
将来の不安が少なくなり、安心感が確実に増しました。
また、夫婦で一緒に投資をしていることによって、同じ目標に向かって、お互い結束が強まりました。
一人でやることには色々と不安があっても、夫婦２人だと心強いです。
区分マンションは不動産投資の経験則で言うと最弱
不動産投資と言えば、大道は一棟アパートだと思います。
一棟アパートはどちらかと言うと、経営的側面が大きいです。
理由は、自分で工夫できる要素が大きいからです。
区分マンションに至っては、工夫できる余地も少なく管理も楽でどちらかと言うと、投資的側面が大きいと感じます。
もちろんローンを背負っているので、責任も出てきますが一棟物件の方が収益性も高くリタイア向きだと思います。
対して区分は収益性は低めで、どちらかと言うと手堅く地道に増やす資産形成の要素が強いと思います。
この辺りは自分の将来に合ったスタイルで決めて行けばよいと思います。
ただ、区分マンションは管理で比較的、入居者付けに困らないことから不動産投資の経験値で言うと最弱だと思います。
不動産投資に偏りすぎるのも良くないし、他の投資と組み合わせてリスクを補うことが心地が良い
不動産投資を始めて2年。まだまだひよっこですが、私なりに安心感のある（夜もゆっくり寝れる）心地よい投資をしていきたいなという想いがありました。
それには、不動産投資だけに偏りすぎるのは良くないということを実感しています。
投資って、必ずメリット、デメリット。リスクがあります。
だからこそ、リスクに備えるために複数の投資方法を組み合わせることをオススメします。
とは言え、投資方法が増えると管理も大変になってくるので、短期的なトレーダーを目指すより長期的に保有することを前提とした投資を選んでいます。
株であれば、市場平均に投資するインデックス投資、世界分散など、不動産ではできない分散型を選んでいます。
大金持ちにはなれないものの、手間なく資産を増やしていくという解に至りました。
女性の経済的自立を目指すためにはという話です。
去年１年間の不動産投資も含めた我が家のキャッシュフローを公開しています。
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