不動産を購入する上で押さえるべき不動産価値となる5つのポイント

こんにちは、あきんこです。

今回は、不動産投資する上でも、持ち家を購入する際にも共通する不動産の価値について、押さえるべきポイントをご紹介します。

不動産のマーケット市場は投資の中で一番不透明な世界

 

最終的な取引価格は公表されていない

 

不動産の市場って、不透明性が高く簡単には把握がしづらいです。

 

理由は、不動産の取引価格や、現在の価値を調べる際、決まった価格がないからです。

例えば、不動産の取引実績を見たい場合、不動産の検索サイト(ポータルサイト)で確認できるのは、あくまでも一般的な募集価格や募集家賃です。

不動産の場合、交渉が鉄則です。

これは、購入だけでなく家賃もそうです。

そして、その価格は公表されることはなく、取引が成立してしまいます。
最終的な取引価格については、後追いが難しいシステムになっています。

 

あきんこ
この不透明性が余計素人には手出ししにくいという領域が出来上がっちゃっているよね。

 

ぴよぽん
もっと透明性が高くなれば、売買するハードルも下がるよね。

 

同じ物件は2つとないし、買う人の属性も様々

 

また、株であれば、全て同じモノとなり、比較がしやすいですが、不動産は2つと同じ物件がありません。

一棟物だと同じ物件は2つとないということが分かりやすいと思います。

またマンションの場合でも、部屋によって、階数や方角、メンテナンス(リフォーム)状況により価格が変わってきます。

 

そして、売る人、買う人の属性・状況によって、売買価格が大きく変わってくるのも特徴です。

ローンの支払いを割らない、自分の手持ちから払いだしたくないという状況の売主であれば、絶対に価格を下げません。
逆に期限までに売りたいと焦っている売主さんであれば、価格を大きく下げることが可能です。

 

あきんこ
私は、こういう事情がある売主さんから安く物件を買いました。

 

また、買主側では、実需向け(自分たちの生活用)として購入するのか、不動産投資用に購入するのかで買う金額が変わってきます。

 

その上で押さえるべきポイントを見ていきたいと思います。

ポイント①価格

 

不動産を所有もしくは購入を考えている際の参考とする価格について上げてみます。

 

ノムコム地価動向・マンション価格動向

 

3ヶ月ごとに野村不動産アーバンネットで行っている実勢価格調査です。

首都圏と関西の「住宅地地価(土地価格)」と「中古マンション価格」の不動産マーケット動向の調査データを確認できます。

1月、4月、7月、10月の年4回の調査が行われています。

実際に取引されている事例を基にして、算出されています。

そのため「地価公示」や「路線価」よりもスピード感があり、より実績値に近い価格を見ることができます。

外部リンク『ノムコム地価動向・マンション価格動向

 

あきんこ
実際の取引価格を元にしているのが参考になるね。

 

主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

 

不動産鑑定士が東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方中心都市等23地区の100地区で調査した不動産の動向を元に、レポートを作成します。

外部リンク『主要都市の高度利用地地価動向報告~地価LOOKレポート~

 

あきんこ
無料で調査レポートを公開しているところが沢山!

 

ポイント②賃料

次に不動産の収益価値となる賃料を確認します。

 

住宅ポータルサイト

 

一番有名なのが、馴染みのある住宅ポータルサイトです。

SUMOやホームズ、アットホームなどが大手で情報量が多いです。

自分が所有している物件と同じエリアで近い条件の物件を参考にすることができます。

 

ポイント③新規供給

 

不動産価値の基準として、マンションや戸建て、アパートなどの新規に建築されている数というところが重要なポイントです。

需要が少ないところに沢山供給されていれば、それは厳しい戦いになります。

都内23区のある程度の規模がある駅で、駅近という立地がすごく良い場所はほとんど建物が建っているので、新しく建てられる場所はほとんど少ない状況です。

 

 

国土交通省が出している新設住宅着工数

 

住宅建築などの統計レポートが見れます。

着工数の他に空室やリフォームなどの情報も見れます。

 

外部リンク『新設住宅着工数

 

長谷工総合研究所の市場動向レポート

 

長谷工総合研究所とは、都市の住宅や住環境を調査・研究・分析する企業です。

HPでは、調査レポートを開示しているので、直近の動向を確認することができます。

 

外部リンク『長谷工総合研究所HP

 

ポイント④投資利回り

 

不動産投資家のサイト楽待

 

個別物件の利回りや、タイプ別の利回りを見ることができます。

また、不動産投資家のリアルな声が聞けるので、私は物件を購入する前、このサイトの超愛用者でした。

あきんこ
アパート大家が多く、リタイアで本業としてやられている方が多いです。

外部リンク『楽待

 

日本不動産研究所の不動産投資家調査

 

定期的に投資家調査が行われています。

外部リンク『日本不動産研究所

 

HOME’S不動産投資 見える賃貸経営

都道府県各エリア別で、想定利回りなどが掲載されています。

また、人口の増減傾向も見ることができます。

レイアウトも見やすくて分かりやすいです。

 

外部リンク『HOME’S不動産投資 見える賃貸経営

 

ポイント⑤空室率

 

厳密にいえば、駅からどのくらいの近さかによっても、空室率はかなり変わってくるので、一概には言えません。

ただ、全体の傾向としてつかむことができます。

 

HOME’S不動産投資 見える賃貸経営

 

空室率も掲載されています。

 

外部リンク『HOME’S不動産投資 見える賃貸経営

 

TAS 賃貸住宅市場レポート

 

空室状況のレポートが毎月更新されており、新鮮なデータを見ることができます。

外部リンク『TAS 賃貸住宅市場レポート

 

まとめ

 

全てに目を通すのは大変かもしれませんが、これらの数値を確認し、不動産の動向をとらえることは大事なことです。

不動産投資家だけでなく、今後、マイホームを手放すことを考えている人にとっても、売るタイミング(出口戦略)を考えることは必要です。

 

長年研究している専門家による将来の予測値やトレンドを把握しておけば、不必要に周りのメディアの情報に踊らされずにすみます。

 

あきんこ
不動産の動きはすごくゆっくりですが、是非参考にしてみてください!

↓不動産を始めて感じたことを書きました。

参考『不動産投資を始めて1年、20代後半の女性会社員が振り返って考えること。想像と現実のギャップ。

 

↓知らない人は、搾取されてしまうよという記事です。

参考『不動産投資の失敗!!搾取される人と搾取する人

 

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