【実体験】不動産投資で空室率０％にした私が物件条件を選ぶ２つのポイント

 

今回は、不動産投資をやる上で重要な『マンション空室率を０％に近づけるコツ』についてです。

私の物件は、築浅物件で、2年以上経ちますが、いまだに空室期間は０日です。

その理由は、空室になってもすぐに入居者が埋まってくれて、稼働率が100％となっているからです。

現時点での私のマンション投資の空室率は？

 

昨年築浅物件のマンション４戸を所有したばかりなのですが、

我が家のマンション投資の空室率は、

空室率０％、稼動率１００％です。

 

私の所有する物件の居住者状況

下記が私が東京23区内に所有する物件の居住者状況です。

 

「A区」マンション

 

新築時から8年同じ人が住んでいる。今回、また契約更新。40代男性会社員

※会社との法人契約

 

「B区」マンション

 

前オーナーからの引渡し時がちょうど前の居住者が切り替わるタイミングでしたが、入居者募集広告を出して、1日目で問合せがきて、3日目には契約完了。

 

契約終了後、引渡しだった為、空室０％で稼動。40代男性会社員

※会社との法人契約

 

「C区」マンション

 

引渡し時から居住中。男性会社員。

 

※会社との法人契約

 

「D区」マンション

 

1年前に退去し、すぐに入居者が見つかったため、空室０日となった。

※会社との法人契約

 

私の所有物件の共通点は？

 

駅近の立地重視型

 

どのマンションも主要駅から徒歩7分以内。一番近いのだと30秒程です。（駅直結レベル）

 

JRの乗降者数の多さのトップに入っている駅です。

複数路線があるので、どこにでも行ける便利な駅からすぐの立地です。

 

法人契約が多い

 

会社との法人契約が多いのが特徴です。

東京って、高い賃料なので、会社が借り上げして一部を本人が自己負担しているケースが多いようですね。

 

 

入居者層の質が高いのが（都内）マンション投資の良いところです。

 

 

 

 空室率０％に近づけるコツ

 

 

４つ所有する物件、全てに共通することをあげてみました。

①絶対駅近物件。徒歩7分以内がマスト！

 

近い場所がなぜ良いかというと、周辺物件で近場のライバルが少なくなるからです。

例えば、徒歩圏内の物件でどのくらい検索したら物件がヒットするのか調べてみました。

「世田谷区」の周辺物件で探した物件数です。

1分以内→空室物件数10件

3分以内→空室物件数70件

7分以内→空室物件数132件

10分以内→空室物件数248件

15分以内→空室物件数412件

 

※H28.12現在　ホームズ「世田谷区」周辺物件での検索数を使用

 

 

許容して10分以内ですが、稼動率のことを考えると、やっぱり、7分以内、欲を言えば、3分以内が良いですね。

 

 

②同じマンションの他の部屋よりも家賃設定が低い

 

不動産の利回りの計算方法は、

『表面利回り＝年間満室の賃料÷不動産購入価格』で計算します。

 

売る際は、表面利回りを一定値確保しないと購入者が現れないので、どうしても賃料によって、不動産購入価格に影響が出てきます。

 

 

賃料が低い方が、不動産購入価格を安くする交渉がしやすいという買い取り側にメリットを生みます。

 

 

私は、購入する際、全マンション、他の相場も全て調べた上で、再安値の価格で交渉し、購入できたのですが、その大きな理由が家賃が同じマンションの他の部屋よりも安かったということがあげられます。

 

 

 

これが、運営すると、定着率にも影響してくることが分かりました。

 

周りの部屋よりも少し気持ち低く家賃設定すると定着率が良くなります。

 

 

私の保有している区分マンションは、同じマンションの同じ間取りの部屋と比べると家賃が低い方です。

 

1-2万ほど他の部屋の方が家賃高いということもあります。

 

 

インフレになると、周りの家賃相場はあがるのですが、私の所有するマンションは、ほぼ当時新築時に家賃設定していた価格のままで、現状維持の価格設定だからです。