マイホームでも投資物件でも考えるべき「出口戦略」。ブレークイーブンとは?

不動産投資用物件でも、マイホームを購入する上でも先々のことを考えたら、

頭に入れておきたいのが「売却」です。

投資用物件ならもちろんのこと、マイホームでもやむを得ない引越しや、相続など手放す可能性が0ではないと思うので、「売却」を意識した「出口戦略」は考えるべきですね。

あきんこ
人生、必ずしも想定通りにいくとは限らないのね・・・

ぴよぽん
想定通りにいったら人生つまらないね!

「出口戦略」を考える上で大事な「ブレークイーブン」とは?

ブレークイーブン(Break Even)とは、費用と利益が一致する「損益分岐点」のことです。

よくマーケティングで使われるのは、販売開始する前に商品の値段を決めるときです。

  • この商品を製造する材料、製作費はいくらか
  • この商品を売るために、広告費はいくら発生するのか
  • 営業マンや販売店が商品を販売するコストはいくらか
  • 継続させるための運用費はいくらか

などなど、商品を製作する上での想定コストを出します。

そして、会社でのガイドラインに則った粗利率をのせて、商品価格を決めます。もちろん、価格を決める上では、市場相場であったり、競合他社の価格相場も意識します。

その時に「いくらまで商品は値下げできるのか」を決めるのに使う指標が「損益分岐点」となります。

また、身近に使われる損益分岐点は、「家計簿」が分かりやすいですね。

家計簿は、毎月の収入に対して、費用がいくらなのか。費用が収入を上回らないように損益分岐点を自然と身近な生活の中で意識しています。

あきんこ
損をしないよう自分を守るために必要な考え方だね!

不動産物件の場合の「ブレークイーブン」とは?

ここでは、不動産物件を購入する場合に考えておきたい「ブレークイーブン(損益分岐点)」について考えてみます。

  1. どのくらい空室が発生したら、赤字になるのか(運用時)
  2. .購入して何年後にいくらで売れば損をしないのか(売却時)

 

1.どのくらい空室が発生したら、赤字になるのか(運用時)

不動産投資家であれば、必ずこのキャッシュフローは見るところだと思います。

また、マイホームを購入者にも、一度は見ていただきたいポイントです。

もし転勤等発生した場合、身内の介護等があって、引越しの可能性がある場合など、人生には予期せぬこともあるので、貸すという選択肢も見据えておいた方が良いからです。

まず、購入する際に、「この家をいくらで貸せるのか

単純に、「家賃収入-ローン返済-修繕管理費-その他経費(固定資産税等)」で考えた場合、この家は耐えられるかの資産価値で見てみるといいです。

自分が住みたくて購入するので、住宅費は消費と考えられる方も多いと思いますが、万が一の場合も考えて購入することで、予期せぬことでのローンの心配も少しは軽くなると思います。

2.購入して何年後にいくらで売れば損をしないのか(売却時)

この考え方は、「出口戦略」を考える上で重要な指標です。

買う場合に必ず、シミュレーションすべきなのが、この物件を購入して、○年後にいくらで売ると自分が損をしないか。

その時に、いくら残債があって、売却価格がローンの残債を下回らないかということです。

また、予め計画している利回り率(期待利回り)をいくらで売れば達成できるかも考えます。

あきんこ
長期で所有すればするほど、期待利回りが上がってくるよ!
ぴよぽん
短期売買は税金の面でも不利だしね・・・

未来の売買価格はどう想定すればよいのか

現時点で未来の売買価格は分かりませんが、売却価格を想定してシミュレーションします。

私は、売却の参考価格では、現時点での同じエリアで、売る予定の物件と同じ築年数の売買価格を参考にしました。

ただ、今から30年前に建てた築30年物件と現在の建築・資材クオリティでの築30年を比べるのは単純に同じ比較にはなりません。理由は、今から30年前の建物は、新耐震基準が設けられたくらいの時期です。バブル期に建てられている物件で、物件の建築数が多く、作りも今ほど頑丈でない物も多いです。

また、部屋のレイアウトもワンルームだと、コストの関係から水周りが狭く作られていて、3点ユニット形式が多いのも特徴です。

今の物件は、2000年4月に品質確保促進法が施行されており、分譲マンションと変わらない頑丈な作りをしている物件も多く、10年たってもまだ新築と変わらないような綺麗さを保てる素材を使われていたりします。

また、水周りも多く取られていて、バス・トイレが別な物件が多いです。

物件が綺麗に保たれていたり、人気が落ちない間取りだと、その時の資産価値とする売却価格も変わってきます。

そうすると、単純に、今の物件が30年後いくらの売却価格かというのは、難しいところではありますが、参考にはなります。

立地が良ければ、築古でも価格が意外と下がらない・・・長期を見据えるなら特に「立地」重視

検索してみると分かるのですが、驚くことに築古物件でも、立地が良いと価格が高いということが分かります。

また、今後、人口数が減少傾向にあると想定される地域だと、駅近であったとしても資産価値は下がることも念頭に入れておいた方がよいですね。人口減少によりこの格差はどんどん大きくなると言えます。

長期を見据えて物件購入するのであれば、なおさら「立地」重視型の購入にすべきことが分かります。

まとめ

不動産に限らずですが、「出口戦略」を見据えた上での投資は大事ですね。特に不動産は高い買い物だからこそ、購入前のシミュレーションが必要です。

「出口戦略」をたてることで、リスクを最小限に避けることができます。

  • 金利上昇
  • 家賃下落
  • 空室増加
  • 修繕費増

など、予め、シミュレーションしておくことで、安心して長期保持もできます。

不動産は特に自分でコントロールできる部分も大きいため、シミュレーションしやすい投資だからこそ、しっかり戦略はたてておきたいですね。

この本は、不動産物件を購入するにあたってのシミュレーションできるエクセルもついているので、何を想定すればよいのか分からなくても簡単に将来のシミュレーションが作成できるオススメの本です。

 

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